物件検索｜土地、建売、新築分譲ならポラテック(POLUS-TEC)

Q＆A

よくある質問

Q
マイホームはどうやって探せば良いの？
+
A
現在はインターネットの普及により、不動産物件の情報は比較的入手しやすくなりました。
一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に売れてしまうものもあります。
一番おすすめしたいのは、自分で探すのと並行して、信頼できる不動産営業担当に物件探しを依頼することです。
様々な情報ネットワークから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの目線からアドバイスも受けられます。
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Q
徒歩5分ってどのくらいの距離のこと？
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A
不動産広告では実際に移動する距離で測り徒歩1分＝80ｍで計算（端数は切上）することとなっています。
従って徒歩5分は320mから400mの間の距離となります。
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Q
1坪ってどのくらいの広さのこと？
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A
3.3m²の面積で、目安としては畳2枚程度の広さになります。
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Q
専有面積の壁心面積はどのような意味なの？
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A
建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方で測った面積のことをいいます。
これに対して壁の内側で測った面積を内法（うちのり）面積といいます。
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Q
「3ＬＤＫ」は、どのような間取りのこと？
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A
「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンのことで、「3LDK」はリビング・ダイニング・キッチンと他に３つの居室があることを示しています。
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Q
マイホームを保有することでかかる経費はあるの？
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A
不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。
また長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮しておいた方が良いでしょう。
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Q
用途地域とは？
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A
宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、
都市計画法に基づいて定められています。
地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類あります。
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Q
容積率、建ぺい率とは？
+
A
土地には用途地域の制限のように建物の使われ方を規制するもののほか、建物の規模や形態そのものを規制する形態規制があります。
この規制のなかに、「容積率」と「建ぺい率」等がでてきます。

(1) 容積率（建築基準法第52条）
「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」を容積率といいます。延べ面積とは各階の床面積の合計のことです。
市街地の地価は高く土地は限られているため、有効に利用される必要があります。しかし建物のボリュームを規制しないと
公共施設の整備水準以上に建物が建ち、道路が混雑したり、下水道が溢れたりして良好な環境を維持できなくなります。
そこで容積率の制限を用途地域別に定めています。

(2) 建ぺい（蔽）率（建築基準法第53条）
「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」を建ぺい率といいます。真上から敷地（建築物）を見おろした場合の
「敷地が建物で蔽われている比率」が建ぺい率なのです。市街地は地価が高いため、容積率だけでなく建ぺい率も高くなりがちです。
これを放置しておくと敷地目一杯に建物が建てられ日照・通風・防災等良好な環境や安全性を確保できなくなります。
そこで建ぺい率の制限を用途地域別に定めているわけです。
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Q
「2項道路（ニコウドウロ）」とは？
+
A
建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。
一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた
幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。
原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、
後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

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Q
入居したあとで、建物に不具合が見つかった場合どうなりますか？
+
A
「新築物件と仲介（中古）物件とでは異なります。
【新築物件の場合】
各社規定のアフターサービスにより、建物の部位ごとに保証があります。
【中古物件の場合】
原則として現状での取引となりますので、建物の破損などの修繕はありません。
ただし、雨漏りや給排水設備などの瑕疵（かし：傷や不具合のこと）については、引渡し後3ヶ月以内に発見された場合に限り、
売主の負担で修理することになります。


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Q
フラット35とは何ですか？
+
A
民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による、長期固定金利の住宅ローンです。
返済期間が20～35年と長期であること、保証料が不要であること、また繰上げ返済手数料が不要であるなどの特徴があります。
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Q
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
+
A
元利均等返済は毎月のご返済金額（元金+利息）が一定で返済計画が立てやすい返済方法のことです。
また、それに対して、元金均等返済は毎月のご返済する元金が一定ですが、
元利均等返済よりも当初のご返済額が多く、必要な月収金額の条件が厳しくなります。
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Q
金利は安ければ安いほどいい？
+
A
金利が低いということだけで判断してはいけません。
金利が低くても、その他の費用として保証料や手数料が割高であったりします。
金利には全期間固定型・固定期間選択型・変動型の3タイプがあります。
どの金利プランが自分の収入や人生設計に合っているのか、総合的なコストを考えた上での借り入れを考えましょう。
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Q
購入時の諸費用はどのくらいかかりますか？
+
A
売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合の
事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料もかかります。
一般的に売買代金の6％～9％ほどかかりますので、予め準備が必要です。
ほかにも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。
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Q
車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか？
+
A
　　　　　　　　　　　
　車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどう　かの審査が行なわれます。
　車などのローンが多い場合には、住宅ローンの借入額に影響が出てきます。

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Q
最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか？
+
A
金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、担当者にご相談ください。
金融機関に事前相談を行うことができます。
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Q
勤続1年未満ですが住宅ローンは組めますか？
+
A
金融機関より異なりますが、原則1年以上の継続した勤務が必要です。
ただし、見込年収という形で審査する場合もありますので、勤続年数の短い方もご相談下さい。
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Q
物件購入価格の目安は、年収の5.6倍？
+
A
購入する物件の価格は、返済比率（年収に対して1年間に返済する金額の比率）で決まります。
一般的には年収の25％が目安とされていますが、上限は35％くらいまで可能となります。
年収の5倍程度が妥当とされていますが、自己資金や親からの贈与などで頭金が多くある方は、
年収の5倍以上の物件でも十分購入可能だといえます。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。
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Q
自己資金が少ないのですが、購入できますか？
+
A
最低でも準備したい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計です。
住宅ローンは物件価格の80％～90％程度が融資額の上限ですが、金融機関によっては、100％のローンや
諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。
お気軽に担当者までご相談ください。
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Q
幹線道路、線路沿いはうるさいから住みづらい？？
+
A
生活するなら静かで落ち着くところが良い、とは誰もが思うこと。
幹線道路や電車の線路沿いが敬遠されるのもわかります。
しかし、不人気だからこそ価格面で同じエリアの物件よりも安くせざるを得ない、ということもあるのです。
マンションの中には、建築構造や窓ガラスに騒音対策が完備されているところもあります。
二重窓にすれば、すぐそばが24時間車の通る幹線道路であっても、思った以上に静かになります。
思い込みで敬遠していると、お得な物件をみすみす見逃すことにもなりかねません。
気になる物件があったら、ぜひ見学してみてください！

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Q
駅近の物件が良い？
+
A
駅が近ければ通勤・通学はもちろん、どこに行くにも便利なことは間違いありません。
そのため常に駅から徒歩10分以内の物件は人気があり、価格が割高です。
駅近だと予算に合わないという人は、まず駅から近いことが本当に必要なのか考えてみましょう。
電車で通勤通学の必要がない方は駅までの距離をあまり考慮する必要はありません。
また、車で送り迎えという手段もあります。価格差でどんなメリットが還元できるか考えてみて、
よりご自分のライフスタイルに合った物件を見付けてください！

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Q
南向きの物件の方が良い？
+
A
太陽がいっぱいにふりそそぐ南向きのバルコニーで洗濯物や布団を思いっきり干すのは気持ちのいいもの。ただし、部屋が明るい、
冬は暖かいという点で南向きの物件は、他の向きと比べて割高です。
逆に生活時間帯の異なる人はあえて陽のあたる南を避け、東や西を希望するケースもあります。
陽当りよりも湿気などの対策で「風通し」を重視する考え方もあります。
最近では南向きでなくてもそれを補う建物設備（24時間換気システムや室内乾燥機など）が充実してきています。
共働きで日中家に居る時間が少ないご家庭であれば、他の向きを検討するのも良いかもしれません。
その分価格も安く、広い部屋が探せるかもしれません。

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Q
やっぱり角部屋は良いの？
+
A
マンションの角部屋はお互いの生活音で気になる隣人が片側だけ、というメリットがあります。
また採光面や風通しにおいても3方向からのアプローチがあるので人気があります。そのため競争率が高く、価格も割高になっています。
しかし、角部屋は外壁と接している面積が大きいために他住戸に比べて夏は暑く、冬は寒くなっています。
つまり冷暖房効率がほかの部屋と較べると低く、光熱費がかかるというデメリットがあります。
多方面からのメリット・デメリットを考慮してご検討下さい。
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Q
家は広いほうが開放感があって、くつろげる？
+
A
広い家でのびのび家族やペットと暮らしたいと、誰もが思います。
最近は、戸締りや防犯、家のメンテナンスが面倒という理由で、マンションを選ぶ人も多くなっています。
マンションでもリビングやバルコニーからの眺望など、一戸建てに劣らぬ開放感とくつろぎは十分得られます。
ただし、広さは図面上の平米数だけで判断しない方が賢明です。
廊下・居室など間取りの配置の違いにより専有面積が広いからと言って、各居室が広いとは限らないからです。
気になる物件があったら現地見学をすることをおすすめします。
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Q
マンションは眺望のいい上層階のほうがいい？
+
A
眺望が良いのは確かに気持ちの良いものです。
タワーマンションは駅直結型のほか、マンション内にスーパーやドラッグストアなどの商業施設、ときには行政施設、スポーツクラブが入っているものもあり、高層である以外にも多くの魅力があります。
しかし、小さいお子さんがいる家庭では足音を気にする必要がない1階のほうが、下の階に気を遣う必要がありません。高齢世帯であれば、災害時の避難に便利な低層階もおすすめです。ライフスタイル合わせて、適切な階数をお選び下さい。
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Q
買うならもちろん新築？
+
A
モデルルームでピカピカのキッチンや最新の設備を見ると新築が良く見えてしまうのは当然です。ただし、
新築は住環境や近所の状況など自分が暮らしてみないとわかりません。
一方中古なら、住んでいた人から経験や感想を聞くことができます。
また物件価格も新築よりも中古の方が割安となっています。
中古の一番のメリットは、物件数が多く選択の幅が多いという事です。
自分の思い通りのリフォームを行えば、見た目も新築同様の理想の住まいになります。
どちらがより自分に合っているかご検討下さい。
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Q
クーリングオフ制度って何？
+
A
家庭への訪問販売等においては、その場で購入者が冷静な判断をしたり十分な物件検討を行った上で購入意思を固めることは困難です。
そのため衝動買いを強いられて後日紛争が起こることが多かったのです。そこで一定期間無条件に申込みの撤回や契約の解除ができる制度が
クーリングオフ制度です。
不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所において買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、
一定の場合を除いて、8日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。
全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。
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Q
価格交渉はできますか？
+
A
価格も含めた契約条件は売主様と買主様との間で、調整を行います。
価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態（エアコン等の付帯設備の条件や、リフォームをするしないの条件）などがあります。
トータルで条件を調整する中で、価格交渉ができることもあります。
ご希望の条件を営業担当者にご相談ください。
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Q
夫婦共有名義で購入したいのですが？
+
A
ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。
逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象となりますので、注意が必要です。
なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

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Q
契約した後で、万が一住宅ローンが借りられなくなった場合はどうしたらいいですか？
+
A
ご契約後、一定の期間内に住宅ローンの融資の承認が得られない場合には、契約を解除することができます。
この場合は、売主に支払った手付金は返金されます。
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Q
手付金を支払った後で、契約を中止できますか？
+
A
一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって契約を解除することができます。
一定期間とは、契約から残金決済までの期間に応じて異なり、その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については
契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定します。（この期間を手付け解除期日といいます）
一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。違約金は物件価格の10%～20％相当額です。
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Q
重要事項説明とはなんですか？また、チェックするポイントはなんですか？
+
A
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
（1）記載した書面を交付する、
（2）口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任士からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。

説明項目は主に以下の通りです。
I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

１.登記簿に記載された事項
２.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３.私道の負担に関する事項
４.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
５.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
６.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
７.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
II 取引条件に関する事項

１.代金及び交換差金以外に授受される金額
２.契約の解除に関する事項
３.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
４.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
５.支払金又は預かり金の保全措置の概要
６.金銭の貸借のあっせん
７.割賦販売に係る事項
III その他の事項

１.供託所に関する説明
IV 区分所有建物（マンション）の場合

１.区分所有建物の「不動産の表示」
２.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項

１.敷地に関する権利の種類及び内容
２.共用部分に関する規約等の定め
３.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
４.専用使用権に関する規約等の定め
５.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
６.計画修繕積立金等に関する事項
７.通常の管理費用の額
８.管理の委託先
９.建物の維持修繕の実施状況の記録
不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

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Q
仲介手数料ってどれぐらい支払うんですか？
+

売買の仲介をした不動産会社に支払う法定仲介手数料は、以下の通りになります。

売買価格				報酬額（税抜）
200万円以下の部分				売買価格の5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分				売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分				売買価格の3%+消費税

売買価格が400万円を超える場合は、上記をまとめて以下の計算式で算出します。
【物件価格×3％+60,000円+消費税】

●売買価格が2000万円の場合の仲介手数料
2000万円×3％+60,000円＝660,000円+消費税

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Q
購入にはどんな費用がかかるの？
+
A
購入物件価格以外に以下の費用が必要になります。
（現金で購入する場合はローン関係の費用は必要ありません）
住宅ローン
●ローン保証料  連帯保証人を付ける代わりに保証会社に支払います。
●事務手数料  ローン申込に必要になります。
●収入印紙  ローン契約書に貼付する印紙です。
●生命保険料  不測の事態に備え団体信用生命保険に加入いたします。
  （通常は住宅ローンに付帯します）
登記費用
●保存登記  未登記の建物を登記します。（新築等の場合）
●抵当権設定  ご購入された物件を担保するための費用です。
●司法書士報酬  登記を委任する司法書士への報酬です。
●抵当権設定登記料  ご購入された物件を担保するための費用です。

その他
●土地家屋調査士報酬   未登記の建物を表示登記します。（新築の場合）
●火災保険料   通常は任意での加入になります。
●仲介手数料   当社の報酬でございます。
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Q
契約とはどんなものですか？また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか？
+
A
契約とは
（1）目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
（2）合意した内容について書面（売買契約書）にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任士の署（記）名押印を行います。
（3）その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項
（1）売買の目的物及び売買代金
（2）手付金
（3）売買代金の支払時期、方法等
（4）売買対象面積等
（5）境界の明示
（6）所有権の移転時期
（7）引渡し
（8）抵当権の抹消
（9）所有権移転登記等
（10）引渡完了前の滅失・毀損等（危険負担について）
（11）物件状況等報告書
（12）契約不適合責任
（13）設備の引渡し
（14）手付解除
（15）契約違反による解除、違約金
（16）融資利用の特約
（17）印紙の負担区分
（18）管轄裁判所に関する合意
（19）規定外事項の協議義

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

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Q
マイホーム探しは複数の不動産会社に依頼した方が良いの？
+
A
各不動産会社は「東日本不動産流通機構レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。
それゆえ窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。
窓口を複数にするとそれぞれの不動産会社から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる営業担当に任せるのが良いのではないでしょうか。
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Q
購入を視野に入れているけど、不動産屋に問い合わせするはチョット気が引けるのですが？
+
A
「気になる物件があるけれど、問い合わせるのがこわい」
「一度問い合わせをすると、しつこく電話がくるのでは」
決してそんなことはありません。
お客様の希望に合わせてやりとりすることが基本です。
お客様のペースに合わせて物件をお探しいただけます。
怖いというイメージを払拭するためにも、どうぞ一度ご見学ください。
▲
Q
何も知らずにお店で相談しても良いもの？
+
A
「不動産」という大きな買い物は、ほとんどの人がはじめての経験。
何も知らなくて当然です。担当者はそんな皆様のお役に立つために、ローンのことから地域のことまで、

さまざまな知識を揃えています。
不動産という大きな買物を全力でお手伝い致しますので、遠慮なく相談してください。

▲
Q
インターネット情報のみでＯＫ？
+
A
物件の情報はインターネットで入手可能です。
最近は、写真も多く掲載されているのでイメージが掴みやすくなっています。
しかし、騒音や採光、風通しなどの自然条件、ご近所の雰囲気、昼と夜の地域の環境差、管理体制など、
実際に見なければわからないことはたくさんあります。
気になる物件には必ず足を運んで実際にご見学される事をおすすめします。

▲
Q
マンションと一戸建てどっちが良いの？
+
A
それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、
気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。
一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり、
思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。
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